ייצוג לקוחות מול קבלנים

לרוב האנשים, עסקת רכישת דירה מקבלן, כנראה תהיה העסקה הכי יקרה בחייהם. לכן חשוב מאוד, לקבל לווי מקצועי, לא לחסוך על הוצאות משפטיות, וזאת על מנת להבטיח כמה שיותר את כספיכם, כאשר המדובר בהון עתק, למרבית האנשים . 

על קצה המזלג: מדוע חשוב לקבל ייצוג משפטי מתאים?

כאמור לעיל, רכישת דירה היא אחת העסקאות הכי גדולות שאדם יכול לעשות. הבעיה מתחילה כאשר הקונים מחליטים "לחסוך" על ליווי משפטי מטעמם, תוך שהם סמוכים ובטוחים, כי העו"ד המייצג את הקבלן, מייצג גם את האינטרס של הקונה – כאשר בפועל אין הדבר כך ובהעו"ד המייצג את הקבלן , ולו אף משולם שכר טרחה על ידי הקונה, אינו מייצג את האינטרסים של הקונה – והדבר אף כמעט תמיד יצויין בהסכם המכר. 

באילו מקרים כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין?

בעיה ראשונה: איחור במסירת הנכס

יש קבלנים שלא מוסרים את הנכס בזמן מחמת חוסר יושרה, חוסר מקצועיות, בעיות מימון, טעויות אנוש או כוחות קוסמיים. אם הקבלן מפצה את הלקוחות, אין בעיה כלל. אך אם לא עמד בהתחייבותו, ניתן לפעול מולו במהירות בהיבט המשפטי.

בעיה שנייה: ליקויי בנייה בנכס

קניית דירה מקבלן נשמעת כמו חלום. אך לעתים, ישנם ליקויים שיש לתקן כמו נזילות, ריצוף שבור, תקלות במערכות ליבה או רטיבות במבנה. חשוב לאתר אותם מבעוד מועד, כל עוד הקבלן אחראי על תיקונם על פי חוק. 

מי יכול לתבוע את הקבלן?

על פי חוק המכר (דירות), הקבלן אחראי לתיקון ליקויי בנייה במשך תקופה קצובה בזמן, המכונה תקופת הבדק. במסגרתה, על הקבלן  לקחת אחריות או להראות שהוא לא התרשל. 

כלומר, בתקופת הבדק על הקבלן לתקן או להוכיח כי הוא לא אחראי לליקוי. רוכש הדירה המקורי רשאי להגיש תביעה כדי לאלץ את הקבלן לתקן, לפצות או להוכיח שהליקוי לא באשמתו.

 גם רוכש משני (שרכש את הנכס מן הרוכש הראשון) יכול לתבוע אם תקופת הבדק לא חלפה (למעט מקרים שהליקוי נגרם בעקבות רשלנות בעל הדירה הראשון). 

תקופת האחריות ותקופת הבדק

חוק המכר מגדיר 2 סוגי תקופות אחריות עבור דירה מקבלן:

1. תקופת בדק
2. תקופת אחריות

במהלך תקופת הבדק

החוק מטיל על הקבלן להראות כי הוא לא אשם בנזק המדווח. כלומר, להוכיח שהנזק נגרם בידי התובע או צד שלישי אחר. במילים אחרות: הקבלן אחראי להוכיח את העובדות, לא התובע (המחוקק מגן על רוכשי הדירות במהלך תקופת הבדק).

לכל ליקוי יש את תקופת הבדק שלו.

1. ליקויי נגרות או מסגרות: מקבלים תקופת בדק של שנתיים
2. כשלי איטום: מקבלים תקופת בדק של 4 שנים

עורך דין המתמחה בליקויי בנייה ידע להבחין בין סוגי ליקויי בנייה ותקופת הבדק הרלוונטית להם.

תקופת האחריות

עם תום תקופת הבדק, תחול תקופת האחריות. ההבדל בין שתיהן, הוא שבמהלך תקופת האחריות נטל ההוכחה עובר אל התובע, בדומה לתביעה אזרחית רגילה.

לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות

אין הקבלן אחראי לליקויים שונים במבנה והחובה לתחזוקתו חלה על בעלי הדירות, כבעלי מקרקעין.

חשיבותה של חוות דעת מהנדס

חוות דעת מהנדס בניין מסייעת לתובעים להראות לקבלן (ולבית המשפט) את ליקויי הבנייה, אופי התקלות והתיקונים הנדרשים בעבודת הקבלן. מסקנות הדו"ח מהוות חלק מכתב התביעה, ויכולות לשמש כראיה בליטיגציה סביב הנושא. 

עילת אי התאמה

אי התאמה היא הפער בין מה שהיה כתוב בחוזה מכר הדירה לבין מה שהתקבל בפועל בעת הכניסה לדירה. לדוגמה:

1. אי התאמה ביחס למספר השקעים או מתגי החשמל בדירה 
2. אי התאמה בין שטח הדירה בפועל לזה שהוסכם עליו בחוזה המקרקעין

על הקבלן לטפל באי הסכמות אלו בהתאם לקבוע בחוק על מנת להימנע מהפרת חוזה.

להתייעצות מקצועית ללא עלות

עורכת דין יוליה קולנגייב היא נוטריון ומגשרת, עם קרוב ל-20 שנות ניסיון בתחום עריכת הדין.

עורכת דין יוליה קולנגייב  עומדת בראש משרד בוטיק המעניק ליווי אישי ושם את הלקוח בראש סדר העדיפויות.

עורכת הדין יוליה קולנגייב, מטפלת באופן אישי בתיקים המיוצגים על ידי משרדה על מנת להשיג תוצאות יוצאות דופן עבור לקוחותיה.

להתייעצות מקצועית ללא עלות יש ליצור קשר במספר הטלפון: 052-3047373