הסכם רכישת דירה

הסכם מכר דירה הוא הסכם מקרקעין ייחודי, אשר חלות עליו דרישות מכוח דיני חוזים, ומכוח דיני מקרקעין. חשוב לנסחו על פי חוק ולבצע פעולות בדק משמעותיות טרם הגעה למעמד החתימה. 

עקב דרישות משפטיות מורכבות בכל הנוגע להסכמי חוזה מכר דירה, הצדדים רשאים לקבל את עזרתו של עורך דין המתמחה בהסדרת הסכם מכירת דירה והעברת זכויות מקרקעין בין הצדדים. יש לזכור כי מדובר בחוזה משפטי לכל דבר, ומומלץ לחתום עליו רק לאחר הכנות ובדיקות מקיפות בהיבטי נדל"ן, מיסוי, זכויות וכן הלאה. 

דרישות החלות על חוזה רכישת דירה

על הסכם קניית דירה חלות דרישות המשפטיות המגיעות מחוק החוזים וחוק המקרקעין:

1. דרישת כתב
2. דרישה לעמוד בתנאים כלליים של "חוזה סטנדרטי"
3. הסדרת זכויות בלשכת רישום מקרקעין

דרישת הכתב

הדרישה הראשונה והחשובה ביותר לגבי הסכם רכישה. כדי לתת תוקף משפטי לחוזה, יש לערוך אותו בכתב. אחרת, גם אם קונה העביר תמורה, אין לזה תוקף חוקי וזה לא ייחשב כהעברת בעלות (כאשר אין חוזה כתוב).

מצופה שחוזה הרכישה יהיה מפורט ויכלול הסדרה והתייחסות לכל הגורמים הקשורים במכירת הנכס. היבט זה נועד להגן על הצדדים כדרך עיגון בכתב ופירוט כל ההסכמות ביניהם.

הדרישה לעמוד בתנאים הכלליים של "חוזה סטנדרטי"

הסכם מכירה מהווה חוזה לכל דבר שחלים עליו דיני חוזים כלליים. מסיבה זו עליו לכלול היבטים שיש בכל חוזה, כמו חובת תום לב במשא ומתן ובחתימה. במילים אחרות, על המוכר לגלות כל דבר הידוע לו על הנכס, גם אם נוגד את האינטרסים שלו.

הסדרת זכויות בלשכת רישום מקרקעין

הסיפור לא מסתיים עם חתימת חוזה דירה. מימוש החוזה מתרחש כדרך העברת זכות על הנכס, אותה יש לרשום בלשכת רישום מקרקעין (בטאבו). מדובר בלשכת רישום ממשלתית המנהלת, בין היתר, את רישום זכויות המקרקעין עבור הנכס.

מדוע חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין?

לאחר שהמוכר מכין חוזה דירה למכירה, הוא מעביר לרוכש לשם בדיקה עם עורך דינו ולשם עריכת תיקונים והערת הערות אשר יגנו על הקונה. על עורך הדין המייצג את הקונה חלה החובה לערוך תיקונים ולהעיר הערות אשר יתאימו את המצב לאופטימאלי ביותר עבור הרוכש וכן,   להסביר לרוכש (בשפה פשוטה) מה כתוב, מה הם התנאים ומה כדאי לעשות כדי לממש את זכויותיו.

החוזה יגיע לצורתו הסופית לאחר מספר העברות טיוטה, ולאחר מכן, אם הכל עובד כסדרו ניתן להגיע למעמד החתימה ולהתחיל בהעברת הבעלות.

ממה להיזהר במכירת דירה ומה חשוב לבדוק לפני חתימה? 

1. חשוב לבדוק את הנכס בטאבו ולראות אם מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. יש לזהות את המוכר דרך תעודת זהות.
2. חשוב לבדוק אם יש עיקול, שיעבוד או צו מניעה / הפקעה / הריסה לגבי הנכס. 
3. חשוב לוודא שאין הערות אזהרה או התחייבויות לצדדים שלישיים.
4. חשוב לזהות את הנכס בחוזה הרכישה (להסביר מה מוכרים ומה קונים).
5. ניתן לברר אם ישנן זכויות לבניית תוספות, בין אם לדירות אחרות במבנה או לזו שרוצים לרכוש.
6. אם יש גג ניתן לבדוק למי שייכות זכויות בנייה עבורו.
7. ניתן לבדוק את תקנון הבניין על מנת לראות אם יש או אין הגבלות על מכירת דירה, חלוקת הוצאות, החלטות על זכויות בנייה וכן הלאה.

להתייעצות מקצועית ללא עלות

עורכת דין יוליה קולנגייב היא נוטריון ומגשרת, עם קרוב ל-20 שנות ניסיון בתחום עריכת הדין.

יוליה עומדת בראש משרד בוטיק המעניק ליווי אישי ושם את הלקוח בראש סדר העדיפויות.

עורכת הדין קולנגייב, מטפלת באופן אישי בתיקים המיוצגים על ידי משרדה על מנת להשיג תוצאות יוצאות דופן עבור לקוחותיה.

להתייעצות מקצועית ללא עלות יש ליצור קשר במספר הטלפון: 052-3047373